Roosvelt — Thu, 06 Oct 2005 13:58:03 GMT

Depuis environ 6 mois, un début de changement de psychologie s’est opéré dans la population. Cette dernière est en effet de plus en plus consciente de la folie actuelle des prix de l’immobilier et que cela ne pourra pas durer autant que les impôts. L’idée d’une correction inévitable des prix commence ainsi petit à petit à faire son chemin.

Toutefois, la pensée unique acheteuse est encore trop forte pour que les propriétaires ou les récents acheteurs puissent imaginer le pire. Il en résulte la mise en place d’un mécanisme psychologique bien connu lorsqu’une crise apparaît inévitable : la bonne vieille méthode coué.

Ma boulangère se moque ainsi régulièrement de Mme Duchmol qui vient chaque jour acheter son pain, car elle, n’a pas acheté son appartement De Robien là où il fallait. Si elle avait été au courant avant, elle aurait pu utilement la conseiller sur l’emplacement de son investissement afin qu’elle ne risque pas de perdre de l’argent : « c’est BALO ».

Ainsi, selon cette belle méthode, les malheurs financiers résultant d’une chute des prix de l’immobilier ne toucheraient toujours que les autres :

- L’acheteur d’un appartement parisien, explique que les prix peuvent baisser en province mais surtout pas à Paris car c’est la ville lumière internationale, avec des cadres, des étrangers etc….

- L’acheteur d’un appartement en province explique que si il y a un krach, il touchera uniquement Paris où les prix sont déraisonnable alors que la province n’a fait que « rattrapé son retard » etc…

- L’acheteur d’une maison explique que si il y a chute des prix, elle ne touchera que les appartements mais pas les maisons car « tout le monde veut vivre dans une maison » etc….

- Pour sa part l’acheteur d’un appartement en centre ville explique que la correction des prix concernera les maisons de banlieues car avec le vieillissement de la population, la demande se fait en centre ville et que la hausse des prix de l’essence rend les frais de transport dissuasifs etc….

- L’acheteur d’un quartier explique que la baisse touchera les autres quartiers car son quartier est « en devenir » avec les réhabilitations en cours, l’arrivée du métro (comme si le prix demandé par le vendeur ne l’avait pas déjà anticipé) etc….

Enfin, on entend de manière de plus en plus récurrente : qu’il serait encore temps d’acheter « sans risque » des biens de « qualité » (Ex : surface, quartier, étage élevé avec ascenseur etc..) car les nanars seraient sensés être les seuls à connaître le krach.

Vous l’aurez compris, pour l’acheteur actuel ayant un début de lucidité sur l’évolution prochaine du marché : le perdant ce n’est jamais lui mais toujours son voisin !

Cela me rappelle encore une fois, les années ayant précédé l’éclatement de la bulle Internet. A l’époque, tout le monde savait parfaitement que les valorisations étaient folles mais chacun avait également sa méthode coué. Pour certains, la correction des cours ne concernerait que les actions technologiques et pas les actions de la « vieille économie » ou inversement. Chacun y allait déjà de ses théories fumeuses pour expliquer et justifier ses choix d’investissement.

Résultat : toutes les actions se sont effondrées, celles de la nouvelle comme……celles de l’ancienne économie. La correction a été exactement proportionnelle à la folie spéculative qui avait touché chacune des actions.

De même, pour mémoire, lors du dernier krach immobilier de 1991, tous les biens sans exception ont vu leurs prix dévisser…Pour exemple, les quartiers les plus populaires de la capitale qui avaient le plus progressés (pour réaliser à l’époque aussi leur « rattrapage ») sont ceux qui se sont pris les plus grosses claques. Inversement les métropoles régionales qui avaient connu une hausse « limitée », par rapport à Paris ou la côte d’azure, ont connu une correction « limitée ».

Ainsi, quand le retour de balancier se fait à la baisse, tous les biens, quels qu’ils soient connaissent une chute de prix proportionnelle à la hausse artificielle passée qu’ils ont connue.

La seule différence, en période de krach, entre un nanar mal situé en rez-de-chaussée sur cour, et un 5 pièces avec terrasse en centre ville dans un immeuble de standing, c’est que le second finira toujours pas se vendre en baissant son prix alors que le premier, qui s’arrachait à prix d’or en période de bulle, sera tout simplement invendable, quel que soit son prix de vente.

Les acheteurs ou investisseurs actuels dans le département du 93 (Seine Saint-Denis), les quartiers Est de Paris, ou les quartiers populaires « en devenir » de la province ou encore de nanars à retaper, pour ne donner que quelques exemples, ont du souci à se faire…

Pour estimer, grosso modo, quelle sera la valeur d’un bien en fin de krach : il convient de prendre sa valeur en l’an 2000 et de retirer 20 à 40% (pour tenir compte de l’effet « retour de bâton »). (cf question n°15 : quelle sera l’ampleur de la chute ?)

Question :